Thema's

18 jaar (0)
agrarisch (0)
akte (0)
Arbitrage (0)
behoefte (0)
Beslag (1)
Bouwrecht (2)
Erfgoed (0)
Erfpacht (1)
Erfrecht (1)
executie (0)
Geurnorm (0)
Huurrecht (2)
huwelijk (0)
Koop (3)
Lease (0)
loonstop (0)
Maatschap (2)
melkvee (0)
MER (0)
MKB (0)
Ontslag (2)
Opbouw (3)
Opzegging (1)
Pacht (4)
Pandrecht (0)
peildatum (0)
Pensioen (0)
Proeftijd (1)
rente (0)
scheiding (0)
Spuitzone (1)
studie (0)
stuiting (0)
vacature (2)
Vastgoed (39)
verdeling (0)
Verjaring (1)
Visrecht (0)
Welstand (2)
Windpark (0)
Ziekte (3)
zoeken (0)

Huur, hennep en bestuursdwang

Publicatiedatum: 
vrijdag, 12 oktober, 2012

Hennep en wietplantages blijven interessante rechtspraak opleveren. In dit geval over de positie van de verhuurder als er in de door hem verhuurde woning een plantage ontdekt wordt en de gemeente tot ontruiming overgaat. Dat laatste gebeurt door middel van bestuursdwang; dat is de bevoegdheid van Burgemeester en Wethouders om op kosten van de overtreder een einde te maken aan een illegale situatie. Bij een plantage zal het dan gaan om de kosten van ontruiming van het pand en het afvoeren en vernietigen van planten en installaties.

Bij wietplantages is vaak sprake van een huurder die geen enkel verhaal biedt; de spreekwoordelijke kale kip. Als al bekend is wie de huurder was en hoe hij gevonden kan worden, zal hij over het algemeen niet in staat zijn om de kosten van bestuursdwang aan de gemeente te vergoeden. Daarom wordt gezocht naar andere partijen die aansprakelijk gehouden kunnen worden voor de aanwezigheid van de hennepplantage. Zo’n partij wordt, zoals blijkt uit de rechtspraak, dan vaak gevonden in de persoon van de (professionele of particuliere) verhuurder. En dat lijkt raar. De verhuurder geeft immers de woning uit handen aan een huurder en heeft daarna weinig tot geen mogelijkheden meer om te zien wat er in het gehuurde gebeurt. Het is de vraag of je van de verhuurder kunt verlangen dat hij van tijd tot tijd zijn neus tegen de ruiten duwt om te zien of het daarbinnen allemaal wel wetsconform is. Toch beantwoordt de rechter die vraag steeds vaker positief en houdt hij de verhuurder daarmee aansprakelijk voor de genoemde kosten. De grondslag daarvoor wordt gevonden in de zorgplicht die een verhuurder heeft, bijvoorbeeld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Wordt die niet nagekomen dan treft de verhuurder het verwijt dat hij de woning laat gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

Voor de invulling van die zorgplicht is dan van belang of de verhuurder voldoende onderzoek heeft gedaan naar de identiteit van de huurder, of hij een toereikende administratie heeft bijgehouden en of hij zich voldoende van het gebruik van de woning op de hoogte heeft gesteld. Een mooi voorbeeld is een uitspraak van 10 oktober 2012 van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarin wordt de stelling opzij geschoven dat (de vader van) de verhuurder naar een identiteitsbewijs van de huurder heeft gevraagd bij het overhandigen van de sleutels, omdat niet kon worden aangetoond dat het ook echt zo gegaan was. Dat de huurder, volgens zeggen, daarbij ook nog een pet op had maakte de situatie er niet beter op. Contante betaling van de huur is een volgende aanleiding voor extra waakzaamheid van de verhuurder. De rechter overweegt: “Nu de huurbetalingen in de eerste maanden van de huurperiode diverse keren door steeds anderen dan de huurder werden gedaan en juist zulke maanden alertheid van de verhuurder vereisen, heeft de gemeente zich niet ten onrechte op het standpunt gesteld dat de verhuurder, door genoegen te nemen met de verklaring van de huurder dat hij wegens verblijf in het buitenland een derde vroeg de betalingen te doen, het risico heeft aanvaard dat het gehuurde oneigenlijk zou worden gebruikt.” Bovendien was er nog een buurvrouw die enig toezicht zou houden op de woning en die al eerder had aangegeven dat het geheel een verwaarloosde indruk maakte.

Nu er sprake was van een reeks van incidenten (naast de al genoemde nog dat er per mail niet tot nauwelijks contact te leggen viel met de huurder, dat persoonlijk contact is uitgebleven en dat bij een tussentijds bezoek aan Nederland een ander dan de huurder werd aangetroffen), oordeelde de rechter dat de verhuurder had moeten vermoeden dat in de woning ontoelaatbare activiteiten konden plaatsvinden. Omdat de verhuurder daarna onvoldoende inspanningen had gepleegd om op de hoogte te komen van de gang van zaken in de woning, mocht de gemeente er terecht vanuit gaan dat hij kon weten dat de woning als hennepkwekerij werd gebruikt en wordt hij voor het verhaal van de kosten van de ontmanteling als overtreder aangemerkt. Interessant in deze uitspraak is nog de overweging dat de omstandigheid dat de huurovereenkomst er niet in voorzag dat de woning voor een inspectie kon worden betreden, voor rekening van de verhuurder blijft. Een dergelijke bepaling kan echter niet rechtsgeldig in een huurovereenkomst worden opgenomen. Alleen als de huurder daarmee instemt mag een verhuurder de woning betreden. Deze uitspraak lijkt erg onredelijk. De verhuurder is niet de overtreder, dat is alleen de huurder. Slechts omdat de omweg gemaakt wordt dat het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan ook verwijtbaar is wordt de verhuurder als overtreder gezien, en kunnen de kosten van bestuursdwang op hem verhaald worden. En wat bijvoorbeeld als de verhuurder merkt dat er een hennepplantage in het pand is en hij meldt dat bij de gemeente? Ook dan wordt ook ontruimd. Heeft hij dan wel aan de zorgplicht heeft voldaan en worden de kosten niet op hem verhaald? Toch is het voorgaande inmiddels de vaste lijn in de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Je hebt er als verhuurder maar mee te rekenen. Wat je als verhuurder kunt en moet doen, is kennelijk ervoor zorgen dat je op grond van de huurovereenkomst toegang tot de woning hebt om deze te inspecteren, en dat ook doen. Daarnaast moet je bewijsbaar de identiteit van de huurder vaststellen, moet je contante geldstromen weren, een adequate boekhouding voeren en in de gaten houden of je redelijk contact met de huurder hebt en houdt. Laat je dit na, dan ben jij aanspreekbaar op het gedrag van je huurder. En dus voor de kosten van bestuursdwang.

Begrippen: